پیام ویژه - خراسان /وزیر راه از تعیین سقف اجاره بهای استان ها طبق قانون جدید سامان‎دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها تا هفته آینده خبر داده است. چه سرنوشتی در انتظار رقم قراردادهای اجاره خواهد بود؟
اظهارات بذرپاش وزیر راه و شهرسازی حاکی از آن است که تا یک هفته آینده ساعت صفر اجرای قانون جدید سقف اجاره بها فراخواهد رسید. به گفته وی، شورای عالی مسکن استان ها ظرف 2 روز، میزان سقف اجاره بها را تعیین و به دبیرخانه شورای عالی مسکن اعلام خواهند کرد. در نهایت نیز این شورا در یک هفته آینده، رقم نهایی این افزایش برای استان ها را اعلام می کند. با این حال این سوال مطرح است که رویه جدید تعیین سقف اجاره بها این بار، موفق خواهد بود یا خیر؟
به گزارش خراسان، از سال 99 که سیاست تعیین سقف برای اجاره بها در اوج کرونا مطرح شد، حرف و حدیث های زیادی پیرامون اثربخشی آن مطرح شد. به طوری که گزارش ها نشان می داد به این قانون آن چنان که باید عمل نشده است. با این حال، با تصویب قانون سامان‎دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در مجلس (که در آن به جنبه های مختلف سقف گذاری اجاره بها توجه شده) و ابلاغ آن در 23 اردیبهشت امسال به دولت، دور جدیدی از سیاست‎گذاری در این حوزه آغاز شده است.

ضرب‌الاجل 48 ساعته به استانداران
دیروز خبرگزاری های ایرنا و صدا و سیما به نقل از بذرپاش وزیر راه و شهرسازی خبر دادند که به شورای مسکن استان ها اعلام شده تا 48 ساعت آینده، میزان سقف اجاره بها را مطابق این قانون به وزارت راه و شهرسازی اعلام و جهت تصمیم گیری نهایی به دبیرخانه شورای عالی مسکن ارائه کنند. در نهایت در مدت یک هفته به این موارد پاسخ داده خواهد شد. به این ترتیب به نظر می رسد اجرای این قانون به طور جدی و در آغاز فصل جابه‎جایی ها در دستور کار قرار گرفته است.
ماجرای تعیین سقف اجاره بها در استان ها چیست؟
در وهله اول شاید این سوال مطرح باشد که دلیل سخنان وزیر مبنی بر اعلام وضعیت اجاره بها توسط شورای عالی استان ها چیست؟ پاسخ این سوال به متن قانون جدید اجاره بها بازمی گردد. در ماده 7 این قانون آمده است: «در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از 30 درصد باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت لازم، با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان، در هر یک از شهرهای مربوط به میزان 50 درصد تا 100 درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند». به عبارت دیگر اگر مثلاً تورم استانی 40 درصد باشد، سقف اجاره بها بین 20 تا 40 درصد تعیین خواهد شد.
چه استان هایی مشمول سقف اجاره بها خواهند شد؟
با توجه به قانون، می توان استان هایی را که تعیین سقف اجاره بها در مورد آن ها اجرا خواهد شد، بررسی کرد. گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت تورم در انتهای اسفند سال گذشته نشان می دهد که نرخ تورم سالانه تمام استان های کشور در سال گذشته بیش از 30 درصد بوده، به طوری که نرخ تورم سالانه استان سیستان و بلوچستان کمترین میزان یعنی 35.9 درصد، کل کشور 40.7 درصد، استان خراسان رضوی 42.9 درصد و استان یزد به عنوان استان دارای بیشترین نرخ تورم، 50.4 درصد به ثبت رسیده است. با این حساب و طبق قانون، افزایش اجاره بها در استان های کشور بین نصف تا میزان تورم در آن ها خواهد بود.
یک گام تا اجرا؛ قانون جدید اثرگذار خواهد بود؟
سوالی که در آستانه اجرای قانون جدید تعیین سقف اجاره بها وجود دارد، این است که آیا این قانون اثربخش خواهد بود؟ پاسخ به این سوال را از دو جنبه می توان مطرح کرد. اول: مکانیزم های تعبیه شده در قانون برای ضمانت اجرای آن؛ و دوم زمینه های طبیعی اقتصادی.
1-ضمانت های اجرایی قانون اجاره بها: بررسی قانون جدید اجاره بها نشان می دهد که تلاش شده تا حدممکن راه های دورزدن این قانون گرفته شود. در این قانون علاوه بر این که تعیین قیمت های منطقه ای و نیز سقف اجاره بها، رسماً رشد قیمت ها را مهار خواهد کرد، برای موجران منصف تشویق مالیاتی دیده شده است. از سوی دیگر امکان شکایت مستاجر تا 5 سال از موجران متخلف (در حوزه اجاره بها) و به تبع آن جریمه موجران و امکان بازگشت اضافه مبلغ دریافتی به مستاجران، حذف معافیت های مالیاتی برای متخلفان و نیز الزام به ثبت قرارداد در سامانه های وزارت راه (در صورت درج غیرواقعی مبالغ، مرجع قضایی به هنگام دعوی بین طرفین تنها قرارداد درج شده در سامانه را ملاک قرار خواهد داد) از دیگر ضمانت های دیده شده در قانون مذکور است.
2-زمینه طبیعی موفقیت این قانون وجود دارد؟ قاعده کلی اقتصاد، این را می گوید که دخالت دستوری در بازارها زمینه را برای انحراف رفتارهای اقتصادی به سمت تعادل واقعی فراهم خواهد کرد. در این راستا، بررسی تورم نقطه ای اجاره بها با تورم نقطه ای کل کالاها نشان می دهد که در ماه های اخیر بر خلاف سال های گذشته، تورم اجاره بها از کالاها پیشی گرفته است. دلیل این موضوع می تواند اولاً به افزایش قیمت مسکن و در نتیجه ایجاد فشار مضاعف تقاضا در بازار اجاره مربوط باشد. ثانیاً روند نسبتاً کاهشی تورم در کشور نیز به فاصله تورم اجاره بها و کل کالاها افزوده است.
در نتیجه باید گفت از یک سو کاهش تورم همراه با اجرای موفق این قانون است؛ اما از سوی دیگر فشار تقاضای مازاد در صورتی که به نیازهای خرید مسکن پاسخ داده نشود، نقشی منفی و ترمزگونه در اجرای این قانون خواهد داشت. باید منتظر ماند و دید که کدام یک از این اهرم ها در نهایت موفق تر عمل خواهند کرد.