چاپ

پیام ویژه - اعتماد / متن پیش رو در اعتماد منتشر شده و بازنشر آن در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست
براساس جدیدترین آمار بانک مرکزی از بازار مسکن طی فروردین ماه 1401 قیمت مسکن تهران نسبت به ماه قبل 2.4درصد کاهش را نشان می‌دهد. طی فروردین 1401 تعداد معاملات بازار مسکن تهران با کاهش 49.9درصدی به 3400 فقره رسید. این میزان در مقایسه با فروردین 1400 حاکی از رشد 63.7درصدی دارد.
متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در ماه گذشته 34 میلیون و 270 هزار تومان اعلام شد که در مقایسه با اسفند 1400 که متوسط قیمت مسکن شهر تهران 35 میلیون و 120 هزار تومان در هر متر مربع بود، بالغ بر 2.4درصد کاهش را نشان می‌دهد. در این شرایط، سرمایه‌گذاری در این بازار تا چه میزان سودآوری دارد و پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1401 چگونه است؟
عرضه مسکن افزایش یافت
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن درخصوص وضعیت این بازار بر این باور است که بازار مسکن به دلیل سیاست‌هایی که دولت در رابطه با اخذ مالیات از واحدهای خالی اتخاذ کرده است بسیاری از افراد را بر آن داشته تا واحدهای خود را اعم از واحدهای لوکس یا ویلایی در تهران و شهرستان‌ها و به خصوص در استان‌های شمالی کشور برای فروش بگذارند و تاحدودی میزان عرضه بالا رفته است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: طرح مالیاتی دولت باعث بی‌میلی بخشی از سرمایه‌گذاران در زمینه سرمایه‌گذاری روی واحدهای مسکونی شده و حتی واحدهایی که از قبل ساخته‌اند را هم باید به بازار عرضه کنند.
اکبرپور خاطرنشان کرد: بر این اساس تمایل افراد جدید نیز برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و پیش‌خریدها افت خواهد داشت و بخش خصوصی نیز از نظر ایجاد بازار برای پیش‌فروش و استمرار ساخت و ساز دچار مشکل خواهد شد، چراکه خریداران بالقوه که به تدریج اقدام به پیش خرید می‌کردند به مرور کم می‌شوند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: سازندگان ملک هم در این طرح باید مالیات خانه‌هایی که تاکنون ساخته‌اند و در انتظار رشد بازار برای فروش هستند بدهند و یکسری از افراد سرمایه‌گذار بالقوه هم دچار تردید در ساخت و ساز شده‌اند و مجموعه این عوامل می‌تواند در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
روند بازارها با برجام تغییر می‌کند
او تصریح کرد: از سوی دیگر در صورتی که فرآیند برجام به نتیجه برسد باز هم نحوه تعامل افراد برای سرمایه‌گذاری‌ها متفاوت خواهد شد و این موضوع می‌تواند بر بازار مسکن نیز اثر گذار باشد، زیرا این امر می‌تواند روی بازار طلا و دلار تاثیرگذار باشد و نرخ‌ها را کاهش دهد.
اکبرپور خاطرنشان کرد: در هر صورت سرمایه‌های سرگردان باید درنهایت راه مناسب خود را پیدا کنند و به نظر می‌رسد بخشی از این سرمایه‌ها به سمت بازار بورس کشیده شود.
او ادامه داد: اما سهام بسیاری از شرکت‌ها و مجتمع‌هایی که در بورس عرضه می‌شوند شفافیت لازمه در مورد گزارش‌های مالی را ندارند و یک حباب نامناسبی در این بازار وجود دارد که به زودی خواهد ترکید.
عرضه‌ها در استان‌های شمالی بیشتر می‌شود
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا عرضه بیشتر ملک به دلیل اخذ مالیات می‌تواند منجر به افت قیمت‌ها در بازار مسکن شود؟ گفت: در استان‌های شمالی (گیلان و مازندران) تعداد زیادی ویلا و آپارتمان تاکنون خریداری شده که بیش از نیاز خریداران بوده است و معمولا از سایر استان‌ها مانند یزد و اصفهان و تهران و... در استان‌های شمالی سرمایه‌گذاری کرده‌اند و این واحدها را اجاره هم نداده‌اند به امید اینکه قیمت این املاک در آینده رشد کند؛ اما با وجود این مالیات‌ها مطمئنا به بازار عرضه خواهند کرد هر چند تاکنون نیز سود لازمه را برده‌اند.
او تصریح کرد: اما معضلی که وجود دارد این است که این‌گونه ویلاها و آپارتمان‌ها که قیمت‌های بالایی دارند خریداران بالقوه‌ای ندارند. باید گفت قیمت این ساختمان‌ها به قدری بالاست که خریداران محلی نمی‌توانند آنها را خریداری کنند. این در حالی است که هدف از طرح اخذ مالیات این بوده که افرادی که در قشر متوسط جامعه هستند بتوانند این املاک عرضه شده را خریداری کنند.
اکبرپور خاطرنشان کرد: ضمن آنکه منابع مالی که بانک‌ها برای خرید ملک دراختیار مردم می‌گذارند از واقعیت به دور است و تاثیر آنچنانی بر بازار خرید و فروش املاک در کشور ندارد.
هزینه ساخت و ساز بیش از زمین است
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که در شرایط فعلی هزینه ساخت و ساز بیشتر است یا زمین، گفت: هزینه ساخت و ساز بسیار بالا رفته است و در بسیاری از شهرها و از جمله در تهران هزینه متوسط ساخت بیش از 10 میلیون تومان شده است ولو اینکه وزارت مسکن و راه و شهرسازی با ابلاغ به سازمان نظام مهندسی در جهت تبلیغ ساخت مسکن اجتماعی یک میلیون واحد ساخت ادعا می‌کنند که هزینه ساخت را تا 40-30درصد پایین آورده است، اما این امر کاملا غیرمنطقی است و همان فاجعه‌ای که مسکن مهر رخ داد در مورد ساخت این یک میلیون مسکن اجتماعی هم رخ می‌دهد. اکبرپور ادامه داد: زمانی که میزان تورم در جامعه حدود 60درصد است و حتی آمارهای بانک مرکزی نیز آن را در محدوده 40درصد نشان می‌دهد این تورم بر هزینه‌های ساخت و ساز هم تسری می‌یابد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: این موضوع باعث می‌شود که بسیاری از سازندگان بالقوه دیگر چندان تمایلی به ساخت و ساز نداشته باشند هر چند ممکن است ساخت و ساز واحدهای لوکس هنوز هم انجام شود اما خریداران این واحدهای لوکس نیز اقشار خاصی هستند که با معاملات این واحدها نمی‌توان انتظار تعدیل قیمت‌ها و گشایشی در قیمت همه واحدها داشت.
او افزود: در کنار افزایش هزینه ساخت و ساز، قیمت زمین نیز از این موضوع تبعیت می‌کند و آن‌هم رشد می‌کند اما در بسیاری از موارد برای بازسازی ساختمان‌های کلنگی فرآیند مشارکت را در پیش می‌گیرند با نسبت‌های 50 – 50 یا 60 – 40 سازنده و مالک اقدام به ساخت و ساز می‌کنند که این درصدهای مشارکت باز هم وابسته به قیمت زمین است.
اکبرپور تصریح کرد: آنچه که در تمامی کشورها از آن تبعیت می‌شود این است که در فرآیند شهرسازی محل جانمایی ساختمان‌های مسکونی و تجاری و اداری مشخص است و تمهیدات شهرسازی در آن رعایت می‌شود و ساختمان‌ها را می‌سازند تا مردم آرامش کافی برای استفاده از خیابان‌های پهن، ورزشگاه‌ها و فضای سبز و بیمارستان‌ها و امکانات کامل را داشته باشند. این در حالی است که در ایران این‌گونه نیست و مردم ابتدا در شهر سکنی می‌کنند و پس از اینکه تعدادی از ساخت و سازها انجام شد خیابان‌ها جدول‌بندی می‌شوند و گسترش در شهرهای ایران به صورت افقی است این در حالی است که این نوع شهرسازی اشتباه است.