بزرگنمايي:

پیام ویژه - خراسان /بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین سال جاری با کاهشی جزیی از 30 میلیون و 274 هزار تومان به 29 میلیون و 320 هزار تومان رسید که نسبت به پایان سال 98 افزایشی 91.3 درصدی را نشان می‌دهد. اگرچه شاید این کاهش قیمت بیشتر به دلیل کاهش تعداد معاملات در اولین ماه سال باشد اما نمی‌تواند چیزی از واقعیت بازار مسکن بکاهد که تطبیق قیمت در این بازار با نرخ دلار و همگامی جهش‌های ارزی با جهش‌های قیمتی خانه است. متوسط هر مترمربع خانه در تهران تا هفته گذشته (پیش از انتشار گزارش بانک مرکزی در خصوص بازار مسکن در اردیبهشت) با مظنه دلار 23 هزار تومانی در تهران 1260 دلار بود. البته که در مناطق گران مانند منطقه یک متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 2608 دلار نیز رسید. اما این قیمت‌های دلاری نشان‌دهنده همان قدرت خریدی است که طی سال‌ها از کف خانواده‌ها رفته است. برای پی بردن به بزرگی عدد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی باید به این نکته توجه کرد که میانگین دستمزد امریکایی‌ها در سال 2019 حدود 65 هزار و 800 دلار بود؛ یعنی یک خانواده امریکایی با یک سال درآمد خود می‌توانند خانه‌ای 52 متری در تهران بخرد که البته اگر منطقه یک باشد، متراژ خانه کمتر و به 25 متر می‌رسد. مقایسه امکانات زندگی در دو کشور ایران و امریکا نشان می‌دهد که حتی خرید خانه در پایتخت نیز برای خارجی‌ها که به دلار حقوق می‌گیرند نیز گران است. واقعیت آن است در کشوری که همه ‌چیز به «نرخ ارز» بستگی دارد و قیمت هر کالایی از نان مصرفی تا کالاهای سرمایه‌ای مانند خودرو و خانه با نوسانات نرخ دلار تطبیق می‌یابند، زندگی افراد به اعدادی وابسته است که بر ویترین صرافی‌ها نقش بسته است. 
چه بر بازار مسکن آمد؟
سال 99 برای بازار مسکن مساوی با افزایش شدید قیمت‌ها و رسیدن میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به 30 میلیون تومان همچنین کاهش شدید تعداد معاملات در این بازار بود. جهش‌های ناگهانی در بازار مسکن در حالی است که در فروردین سال گذشته متوسط قیمت 15 میلیون و 295 هزار تومان اعلام شد؛ قیمت خانه در شرایطی افزایشی 96.1 درصدی و البته چند باره داشته که در یک سال حقوق و دستمزد تنها یک بار و آن هم کمتر از متوسط رشد قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش داشته است. البته که نتیجه این جهش قیمت نیز رکود شدید، کاهش 48.4 درصدی تعداد معاملات و البته حاشیه‌نشینی یا مهاجرت به شهرهای کوچک بوده است. البته که به نظر می‌رسد پدیده‌های دیگری همچون زندگی چند خانواده در اتاق‌های یک آپارتمان نیز به زودی به عنوان یکی از تبعات افزایش قیمت مسکن مطرح شود. 
در 8 سال ودیعه سالانه به اجاره ماهانه تبدیل شد
طی 8 سال 92 تا 1400 همه بازارها کم‌ و بیش دستخوش تغییرات ریز و درشت شده‌اند اما آنچه در بازارهای ارز و مسکن رخ داد به مراتب تاثیر بیشتری بر شاخص‌های کلان اقتصادی و رفاه افراد گذاشته است. این کاهش رفاه را می‌توان در مقایسه‌ای میان قیمت رهن و اجاره دو خانه در فاصله 8 سال در یک منطقه مشاهده کرد. در سال 92 یک خانواده می‌توانست با 30 میلیون تومان ودیعه و اجاره 350 هزار تومانی در توحید خانه‌ای 74 متری اجاره کند. این در حالی است که این رقم در سال جاری برای خانه‌ای 72 متری به رهن کاملی به اندازه 310 میلیون تومان رسید. برای اجاره یک واحد مسکونی 106 متری در محله امیرآباد 8 سال پیش نیاز به 80 میلیون تومان پول بود که در سال جاری خانه‌ای 97 متری نیاز به ودیعه‌ای 200 میلیونی و اجاره 10 میلیونی دارد. وضعیت در بازار فروش نیز نگران‌کننده است اگرچه به نظر می‌رسد با به ثبات رسیدن نرخ ارز، التهاب‌های یک سال گذشته در این بازار وجود ندارد. 
قیمت‌ها چقدر باور کردنی است؟
به‌ طور معمول در دو فصل بهار و تابستان، معاملات در بازار مسکن رونق می‌گیرد و قیمت‌ها نیز قدری منعطف‌تر می‌شوند. چراکه اولا فصول نقل و انتقال است ثانیا بازار با ثبات نسبی نرخ دلار به تعادلی نسبی رسیده اگرچه دو سال جهش‌های متوالی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به زودی جبران نخواهد شد و چه بسا تا مدت‌ها تبعات افزایش‌های بی‌رویه و بدون دلیل خانه در نسل‌های آتی نیز دیده شود. سال 92 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در قیطریه 6 میلیون و 500 هزار تومان بود که برای خرید یک واحد 100 متری نیاز به 650 میلیون تومان بود، این رقم برای سال جاری و برای خرید خانه‌ای 97 متری در همین محله به 7 میلیارد تومان رسیده است. مناطق دیگر تهران نیز افزایش قیمت‌های شدیدی تجربه کرده‌اند؛ به عنوان مثال 8 سال پیش واحد مسکونی 110 متری در مرزداران حدود 625 میلیون تومان قیمت داشت که در سال جاری خرید خانه‌ای 111 متری در همین محله به 6 میلیارد و 450 میلیون تومان بودجه نیاز دارد. 
223 متر نشیمن و 4 اتاق 4 میلیارد و 600 میلیون تومان؛ نه در ایران
داده‌های statista که برگرفته از شاخص‌های اعلام شده توسط بانک جهانی(world bank) است، نشان می‌دهد متوسط دستمزد سالانه امریکایی‌ها از سال 2000 تا 2019 و پیش از شیوع کرونا و بیکاری‌های گسترده از 54 هزار و 642 دلار به 65 هزار و 836 دلار رسیده؛ 20 درصد افزایش. با مقایسه متوسط دستمزد دریافتی و قیمت دلاری مسکن در تهران می‌توان به این نتیجه رسید که قیمت خرید یک واحد مسکونی 100 متری در تجریش که 4 میلیارد و 531 میلیون تومان قیمت دارد به اندازه دستمزد 3 سال یک فرد در امریکاست. البته قیمت خرید خانه در پایتخت تنها از دستمزدها در امریکا بالا نیست و از قیمت خرید ملک در کشورهای همسایه و به ‌طور اخص ترکیه نیز بیشتر است. یکی از سایت‌های فروش خانه در استانبول، قیمت واحدی 66 متری در بیلیکدوزو استانبول را 66 هزار و 364 دلار اعلام کرده؛ یک میلیارد و 526 میلیون تومان البته که واحدهای بزرگ‌تر نیز قیمت‌های بیشتری دارند. در همین پروژه واحدی با 223 متر مربع نشیمن و 4 اتاق خواب 200 هزار دلار قیمت‌گذاری شده که با دلار 23 هزار تومان 4 میلیارد و 600 میلیون تومان می‌شود. سایت دیگری نیز قیمت خرید یک خانه 70 متری در غرب استانبول را 700 میلیون تومان و واحدی به همین اندازه در آنتالیا را نیز 840 میلیون تومان اعلام کرده است. این قیمت‌ها به گونه‌ای جذاب است که افراد با بودجه‌ای زیر یک میلیارد تومان ترجیح می‌دهند به جای تهران در سایر کشورها خانه بخرند. 
افراد منتظر شوک هستند
در دو، سه سال اخیر که روند رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شتاب بیشتری به خود گرفت، انواع و اقسام سیاست‌ها از عدم درج قیمت در آگهی‌های اجاره و فروش تا تعیین سقف و کف افزایش اجاره در این بازار اجرا شد که تمام آنها نیز به شکست انجامید؛ پس از غیبتی چند ماهه مجددا قیمت آپارتمان‌ها به سایت‌های خرید و فروش بازگشت و در مدتی که هم اعلام قیمت‌ها غیرمجاز بود، تغییری در روند قیمت‌ها ایجاد نشد. فعالان بازار ملک معتقدند که خریداران کم و فروشندگان زیادند. خریداران هر روز نوسانات نرخ دلار را رصد می‌کنند و از سوی دیگر فروشندگان نیز نگرانند در صورت فروش واحدشان نتوانند واحد جدیدی بخرند. به نظر می‌رسد یک شوک می‌تواند بازار مسکن را از وضعیت فعلی و رکودی که در آن حاکم است، خارج کند و جنس آن شوک نیز باید «دلاری» باشد.